日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《住宅項目規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）。這份將于5月1日正式實施的國家標準，以“安全、舒適、綠色、智慧”為核心理念，通過強制性條文重構(gòu)住宅建設(shè)標準，不僅為新房劃定了品質(zhì)基線，也為存量房改造和行業(yè)轉(zhuǎn)型指明了方向。

從“量的擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的躍升”，這場“居住革命”正在重塑14億中國人的生活空間。

從“生存容器”到“生活容器”的質(zhì)變

《規(guī)范》的出臺，標志著中國住宅建設(shè)從滿足基本居住需求轉(zhuǎn)向追求高品質(zhì)生活，其核心亮點體現(xiàn)了對居住痛點的精準回應(yīng)與對未來需求的超前布局。

首先，層高與空間體驗的升維?！兑?guī)范》將住宅層高從2.8米提升至3米，凈高不低于2.6米。0.2米的增量打破了延續(xù)數(shù)十年的空間桎梏，更高的層高不僅改善了采光通風(fēng)條件，更通過“垂直冗余空間”為智能家居、新風(fēng)系統(tǒng)等現(xiàn)代設(shè)備提供安裝可能。北京、廣州等城市的許多項目已提前實踐3米層高設(shè)計，這些項目預(yù)售認籌的“火爆”市場反響反映了消費者對空間品質(zhì)的渴求。

其次，電梯標配是老齡化社會的民生答卷。將電梯設(shè)置門檻從7層降至4層，這一調(diào)整直面中國中度老齡化的現(xiàn)實困境。據(jù)統(tǒng)計，新規(guī)實施后，全國約1200萬套多層住宅將直接受益。更值得關(guān)注的是，電梯轎廂尺寸標準化和通信信號全覆蓋設(shè)計，既滿足了擔架通行與緊急聯(lián)絡(luò)需求，也為未來智慧物流配送預(yù)留接口。

再次，靜音標準預(yù)示鄰里關(guān)系的重構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計，位居城市居民鄰里糾紛首位的因素就是噪聲擾民?！兑?guī)范》將樓板隔音標準從75分貝嚴控至65分貝，相當于將樓上跑跳聲降至正常交談水平。同時，對排水管、電梯等設(shè)備噪聲提出限值要求，或?qū)⒔K結(jié)“深夜馬桶聲”等瑣事引發(fā)的鄰里糾紛，重構(gòu)社區(qū)和諧生態(tài)。

最后，適老化設(shè)計是溫情城市的微觀注解。衛(wèi)生間扶手預(yù)留、無障礙出入口強制設(shè)置、戶門凈寬擴大至0.9米等細節(jié)，折射出政策制定者對弱勢群體的關(guān)懷。這些改動看似微小，卻能讓輪椅使用者獨立完成如廁洗浴，使攙扶老人者無需“側(cè)身擠門框”。

《規(guī)范》還要求夏熱冬冷地區(qū)預(yù)留供暖制冷設(shè)施位置，嚴寒地區(qū)強制使用可再生能源系統(tǒng)，預(yù)計每年減少碳排放1200萬噸。這種因地制宜的設(shè)計思路，既回應(yīng)了長江流域居民冬季采暖的長期訴求，也推動建筑從能源“消耗者”轉(zhuǎn)向生態(tài)“參與者”。

破解“老破小”困局的制度鑰匙

如果說新規(guī)為未來住宅樹立了標桿，那么其對存量房的影響則更具現(xiàn)實意義。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的最新數(shù)據(jù)，截至2024年底，全國城鎮(zhèn)已建成住宅中，超過41%的建筑房齡在21年以上，改造迫在眉睫。而《規(guī)范》無疑為將來老舊小區(qū)改造指明了方向。

面對全國巨量的老舊住宅，新規(guī)實施帶來的價值分化已成定局。有數(shù)據(jù)顯示，符合新標準的住宅溢價空間達15%~20%，而低標準老舊住宅則面臨資產(chǎn)重估壓力。

要破解“老破小”困局，需要政策、技術(shù)、市場協(xié)同破冰。

利益博弈中的破局之道。盡管《規(guī)范》明確新建住宅4層起配電梯，但既有老舊小區(qū)加裝電梯仍面臨技術(shù)評估難、居民意見協(xié)調(diào)難、資金籌措難三重障礙。北京、上海等地探索的“政府補貼+居民分攤+企業(yè)讓利”模式，或可為全國提供借鑒。

《規(guī)范》對于電梯的相關(guān)規(guī)定，為地方政府推動老舊小區(qū)加裝電梯提供了明確依據(jù)，相信未來會有更多地方加快推動老舊小區(qū)加裝電梯，并且一定會有各種創(chuàng)新的模式和政策出臺。

功能升級中從“將就”到“講究”?！兑?guī)范》提出的人均集中綠地不低于0.5平方米、雨水資源化利用等要求，倒逼老舊小區(qū)重構(gòu)公共空間。成都“公園社區(qū)”實踐中，拆除圍墻增建綠地、利用廢棄車棚改建養(yǎng)老驛站等創(chuàng)新，證明存量改造不僅是硬件的更新，更是社區(qū)治理能力的升級。

存量房改造將突破物理空間限制，通過分戶墻隔音改造、陽臺欄桿加高等措施，可使老房達到新規(guī)提出的大部分性能標準。集中供暖系統(tǒng)改造、適老化設(shè)施加裝，則能顯著提升居住品質(zhì)。蘇州部分社區(qū)試點“菜單式改造”，居民可自選項目組合，這種柔性策略值得推廣。

推動房地產(chǎn)市場的分化與重生

當建安成本剛性上升，房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷“冰與火”的淬煉?！兑?guī)范》的強制性標準將推動行業(yè)洗牌，并催生新的增長點。有房企的財報顯示，僅隔音標準提升就導(dǎo)致利潤率降低2個百分點。

與之形成對比的是，頭部企業(yè)通過研發(fā)投入，已在改善型市場攻城略地。層高提升導(dǎo)致建筑成本增加5%~8%，電梯配置標準升級使每平方米造價上漲200~300元。這對中小房企構(gòu)成嚴峻挑戰(zhàn)，卻為擁有技術(shù)儲備的頭部企業(yè)創(chuàng)造差異化優(yōu)勢。一些企業(yè)通過先進技術(shù)優(yōu)化管線布局，在3.3米層高項目中實現(xiàn)成本可控，印證了“技術(shù)降本”的可能性。

新規(guī)釋放的改善型需求正在重塑市場格局。某房企推出的“3米層高+全屋智能”項目受到消費者的追捧，新規(guī)發(fā)布后，“層高”“電梯配置”搜索量激增，某些聲學(xué)材料企業(yè)訂單量大幅增長，而電梯制造商需調(diào)整生產(chǎn)線以適應(yīng)1.6米寬轎廂標準。這意味著這種強制性技術(shù)迭代正在重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，房地產(chǎn)市場未來的競爭焦點將從地段轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力，智慧家居、健康住宅等概念將成為核心競爭力，建筑隔音材料、無障礙設(shè)施、智能電梯等細分領(lǐng)域?qū)⒂瓉肀l(fā)式增長。

總之，《規(guī)范》不僅是技術(shù)標準的升級，更是居住文明的制度性躍遷。其通過強制性底線要求與市場化創(chuàng)新激勵的雙重機制，正在重構(gòu)價值邏輯、產(chǎn)業(yè)邏輯和治理邏輯。

未來，隨著新規(guī)落地和城市更新推進，我國將逐步形成“新建住宅標桿化、存量住房優(yōu)質(zhì)化”的住房發(fā)展新格局。這一過程中，需要政府、企業(yè)、社區(qū)和居民共同努力，平衡各方利益，創(chuàng)新實施路徑，最終實現(xiàn)從“住有所居”到“住有優(yōu)居”的歷史性跨越。

（作者周城雄，系中國科學(xué)院科技戰(zhàn)略咨詢研究院研究員）